לא פעם הגיעו אליי זוגות שהתלהבו מדירה יפיפייה שהם ראו המוצעת למכירה במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק, כאשר הם לוחצים עליי שאקדם את העסקה במהירות האפשרית כדי שהעסקה לא "תחמוק להם מהידיים", אך התברר כי מדובר ב"קנקן חדש מלא ישן"
מענדי אוירכמן, מגזין כפר חב"ד 6.2.22 מאמר ראשון בסדרה
אדם שרכש דירה כדי למכור אותה לאחר מספר שנים ברווח, לא הצליח למכור את הדירה והתלונן על כך במכתב ששלח לרבי. הרבי ענה לו: "במה ששואל הנ"ל שאין מזדמן לו קונים על הבית שקנה בשביל פרנסה הנה יקח את השי"ת לשותף – ע"י שיבטיח לצדקה, מעט יותר ממעשר מהריוח . . ומובטח שותף הנ"ל להביא ברכה והצלחה . . וכאשר יראה השגחה פרטית בזה, הרי כדאי שגם אח"כ יתעסק בקניית בית לפרנסה ע"ד זה נוסף על מה שיתעסק ג"כ במלאכתו".
טרם רכישת דירה עלינו ראשית לזכור לקחת איתנו את השותף להצלחה ברכישת הדירה ובכך לבטח את עצמנו. כמו כן ובהתאם להוראתהרבי במכתב הנ"ל מי שיכול לקבל מימון לרכישת דירה נוספת שתניב לו כסף נוסף על משכורתו, הרי עליו לקיים הוראה זו ולפנות לאנשי המקצוע הרלוונטיים שיעזרו לו בכך.
בשנים האחרונות הולך ומתפתח שוק הנדל"ן. הקלות שבה ניתן להשיג הון עצמי ולקבל מימון לרכישת דירה נוספת בבניין מגורים או בית פרטי, גורמת קודם כל לזוגות צעירים לרכוש דירה מיד לאחר החתונה (דבר נכון וצודק. אם תעשו חישוב של תשלומי השכירות ששילמתם בשנים שבהן לא רכשתם דירה, תפנימו שזהו הצעד הנכון והמתבקש ביותר לזוג צעיר לעשות), ולזוגות מבוגרים יותר לרכוש דירה נוספת על הדירה או הבית שלהם, כדי להבטיח את העתיד הכלכלי שלהם, בין באמצעות דמי השכירות שיקבלו ממי שישכור את הדירה מהם, ובין על מנת למכור את הדירה לאחר מספר שנים במחיר גבוה יותר מהמחיר שבו נרכשה. כמו כן, אותם זוגות צעירים שכבר רכשו דירה קטנה יחסית בתחילת חייהם בשל מחסור במימון, לאחר מספר שנים שבהן פרעו חלק ניכר מהמשכנתא שלקחו מהבנק לצורך רכישת הדירה, ולאחר שערך הדירה שלהם עלה באופן ניכר בהשוואה לסכום שבו נרכשה, הם מוכרים את הדירה ברווח ורוכשים דירה גדולה יותר, יקרה יותר ויפה יותר.
נוצר מצב שבו כמעט כל אחד מכם מבצע במהלך חייו לפחות שתי עסקאות של רכישת ומכירת דירה.
במאמרים הקרובים נעסוק בהליך רכישת דירת יד שנייה מאדם פרטי (להקדמה זו ישנה חשיבות רבה שכן כפי שנראה במאמרים הבאים הבדיקות שיש לבצע טרם רכישת דירה מיד שנייה, שונות בתכלית מהבדיקות שיש לבצע טרם רכישת דירה מקבלן, יזם או כל גוף אחר).
האמור במאמרים הבאים אינו אלא המלצה ועצה טובה ובבחינת "איש את רעהו יעזורו" ולא מהווה ייעוץ משפטי.
'חדש מלא ישן'
"רבי אומר אל תסתכל בקנקן, אלא במה שיש בו. יש קנקן חדש מלא ישן, וישן שאפילו חדש אין בו" [אבות ד, כ]. לא פעם הגיעו אליי זוגות שהתלהבו מדירה יפיפייה המוצעת למכירה במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק, כאשר הם לוחצים עליי שאקדם את העסקה במהירות האפשרית כדי שהעסקה לא "תחמוק להם מהידיים", אך התברר כי מדובר ב"קנקן חדש מלא ישן".
הדבר הראשון שאני נוהג לומר להם ואומר לכם קוראים יקרים, הוא אמרת חז"ל הנ"ל. אני פונה אליכם בבקשה נפשית: אל תתלהבו מיופיה החיצוני של הדירה או מגודלה. ישנה דירה חדשה ויפה אך מלאת בעיות שלא שווה אפילו מחצית ממחיר השוק, וישנה דירה ישנה אך מלאת חדש ששוויה אף יותר ממחיר השוק.
מעבר לנראות וליופי החיצוני של דירה נרכשת, יש בדיקות מקדמיות רבות שיש לבדוק קודם רכישת הדירה, שאילולא תעשו זאת ייתכן מאוד שתרכשו "קנקן חדש מלא ישן". תרכשו דירה משופצת ויפה שהבנק לא יאשר לכם משכנתא עליה. תרכשו בית משופץ ויפה שאתם לא יכולים להירשם כבעלים עליו. תרכשו בית משופץ ויפה שבעוד 20 שנה כבר לא תהיו בעלים עליו.
לאחרונה הגיעה אליי אישה אלמנה שרכשה דירה, וכשהגיעה לשלב של לקיחת המשכנתא בפועל וקבלת הכספים מהבנק, ביקש ממנה שמאי הבנק שנשלח כדי להעריך את שווי הדירה ולוודא שאכן ניתן לשעבד אותה לטובת הבנק, את התוכנית של הבניין חתומה על ידי הוועדה המקומית לבנייה ותכנון עיר. הלקוחה הגיעה אליי נואשת וסיפרה שמצאה את התוכנית באתר האינטרנט של הוועדה קודם רכישת הדירה והייתה בטוחה שהתוכנית הזו בסדר, כעת היא צריכה להעביר תשלום נוסף על חשבון הדירה הנרכשת אך אינה יכולה, כי השמאי לא מאשר את שחרור המשכנתא, והיא עלולה לשלם קנס של עשרות אלפי שקלים בגין אי עמידה בהוראות הסכם המכר לגבי לוח התשלומים.
לאחר בדיקות רבות שערכתי התברר כי הוועדה העלתה בשוגג לאתר האינטרנט של הוועדה תוכנית לא חתומה ובמשך שנים אף אחד לא שם לב לכך. פניתי לגופים הממונים על כך, שירכתי רגליי למהנדסת העירייה, ולאחר ימים רבים של עבודה קיבלתי את התוכנית חתומה והמשכנתא שוחררה. תארו לעצמכם איזו עוגמת נפש הייתה נחסכת לאותה אישה אילו הייתה נעזרת באנשי מקצוע לצורך כך.
בפרק הבא יובאו הבדיקות המקדמיות שיש לעשות ברכישת דירה כדי שלא ייווצר מצב שבו לאחר החתימה על הסכם המכר יתברר לכם כי רכשתם דירה שאיננה בת מימוש.
פורסם ב- 2.6.22 מתוך סדרת מאמרים המתפרסמים כמדי חודש במגזין כפר חב"ד
