כן ירבו

מפת הנדל"ן החב"דית פרוסה על פני העולם כולו; ממלבורן במזרח ועד לוס אנגל'ס במערב, מוונקובר בצפון ועד יוהנסבורג בדרום. מאות קהילות חב"דיות פזורות בערים רבות כמו גם ביישובים קטנים, מהן מונות אלפי משפחות ומהן מניין או שניים.

ולא, לא מדובר בקהילות של שלוחים, בקהילות של מקורבים, אלא בקהילות חב"דיות לכל דבר ועניין. ריכוזים חב"דיים בפריסה גאוגרפית כזו או אחרת, מעין תחנות כוח ששואבות כולן את עוצמתן ממקום אחד בברוקלין – בית רבינו שבבל. הן מחוברות כולן בנימים דקים ובעבותות אהבה אל מקום אחד בקווינס – האוהל הקדוש.

רבבות משפחות אנ"ש חיות באותן קהילות. אך בכתבה זו לא נעסוק בהן, אלא במדגם שייצג את מפת הנדל"ן החב"דית בארצנו הקדושה – ארץ אשר תמיד עיני ה' אלוקיך בה מראשית השנה ועד אין קץ.

למותר לציין שכאן, בארץ ישראל, שוכן ריכוז חב"די גדול במיוחד שמונה רבבות משפחות, אנשים, נשים וטף. ריכוז שמספרו גדל עם כל יום שעובר. החלק הארי של עשרות אלפי המשפחות הללו משתייך למאות קהילות קטנות וגדולות, ובחלקו אף מתגורר בריכוזים חב"דיים מובהקים וגדולים בדוגמת כפר חב"ד, נחלת הר חב"ד בקריית מלאכי, שיכון חב"ד בלוד, קריית חב"ד בצפת. חלק אחר מתגורר בערים ובשכונות חרדיות. גם בהן, על אף הפיזור לכאורה, יש לו נוכחות לא מבוטלת ואפיון ברור ומחייב.

מצוקת הדיור אינה פוסחת על חסידי חב"ד ליובאוויטש על־אף הגמישות והנכונות להתגורר גם בשכונות שאינן חרדיות במובהק, וזאת בשל האחריות לכלל ישראל, אחריות שהם נושאים בה גם בלי שיוגדרו 'שלוחים', או אפילו 'פעילי אנ"ש'. הוראת הרבי לפיה כל בית חב"די הוא בית חב"ד שאמור להאיר מתוכו ובתוכו, פועלת גם בגשמיות ומאפשרת למשפחות רבות למצוא פתרונות דיור בסמוך לריכוזים החב"דיים המובהקים שבהם לעיתים קרובות אי אפשר למצוא אף לא מחסן להשכרה.

מבט מבפנים

בדומה לפורום חמש עשרה הערים הגדולות, בחרנו גם אנו 'פורום' משלנו. הפרמטרים שהנחו אותנו היו מעט שונים. רצינו לכלול בפורום ערים ותיקות וחדשות, קהילות קטנות וגדולות ומיקומים גאוגרפיים שונים. כך מצאנו את עצמנו עם צפת בגליל העליון, קריית מלאכי בשפלת יהודה על גבול המדבר סמוך למישור החוף, ביתר עילית שבהרי יהודה, אלעד שבגבול נחלות דן ואפרים, עם עירם של רבי עקיבא ורבי טרפון ועם עיר חדשה וקהילה צעירה בפתחו על עמק עירון.

וכמובן, אי אפשר לכתבה מסוג זה ללא ה'אבן הראשה' – כפר חב"ד, בירת ליובאוויטש בארץ הקודש. למותר לציין שהמגוון הזה מאפשר לנו מבט בפריזמה רחבה יותר על שוק הנדל"ן החב"די. כאמור, הפרויקט הזה אינו מכסה את כל קהילות חב"ד וריכוזיה בארץ, אך מאפשר, אולי לראשונה, 'מבט על' על מפת הנדל"ן החב"דית נכון לשנת תשפ"ה.

הצלחנו להרים את הפרויקט בעזרתם האדיבה של מתווכים חב"דים בריכוזים השונים. האדיבות והמקצועיות שהם הפגינו ראויים לכל שבח, ותודתנו נתונה להם. את השמות המלאים תוכלו למצוא בסוף הכתבה.

ועכשיו, בטרם ניגש לנתונים, שתי הבהרות חשובות:

א. המספרים בכתבה זו אינם מספרים מדוקדקים, אלא מקורבים למציאות ומבוססים על הערכות ונתונים סטטיסטיים. עם זאת, הם מאפשרים לכל משפחה מחוסרת דיור או משפרת דיור, כמו גם לכל יזם ומשקיע, לזהות את נקודות החוזקה והחולשה במפת הדיור החב"דית.

ב. למספרים ולנתונים בכתבה זו יש להצמיד את התווית 'נכון לרגע זה'. משום שמדי שבוע מתחתנים בממוצע מינימום של עשרה זוגות חב"דיים, וזו הערכת חסר גם כשמדובר בתושבי ארה"ק בלבד. המספרים האמיתיים גבוהים בהרבה, במיוחד כשכוללים את כל אנ"ש חסידי חב"ד בכל העולם. אם מתעקשים, מומלץ למצוא את הנתון אותו אפשר להגדיר 'קרוב למציאות' במדור השמחות במגזין 'נשימה' הפופולרי של 'כפר חב"ד'.

אחרי ההקדמה הארוכה, אפשר סוף־סוף להתחיל עם בירת חב"ד בארץ הקודש, הכפר של הרבי והריכוז החב"די הוותיק ששוכן במועצה האזורית שדות דן – הלא הוא כפר חב"ד, כמובן.

כפר חב"ד

אוכלוסייה:

כ־10,000 נפשות.

מתווכים סבורים כי בתחומי הכפר של הרבי מתגוררים כיום קרוב ל־1,200 בתי אב ומעל 7000 נפשות. בחלק מהבתים בכפר, גרות כבר יותר ממשפחה אחת.

מחיר ממוצע:

ההגדרות בכפר מעט שונות מבמקומות אחרים, שכן בכפר ישנם נכסים רבים עם קרקע, חנייה, מחסן ועוד. אלמנט נוסף שעשוי להשפיע משמעותית על המחיר הוא מיקום הנכס. ככל שהנכס מבודד יותר ויש יותר פרטיות, מחירו יאמיר. כך גם זכויות בנייה ועוד.

המחיר הממוצע למ"ר בכפר חב"ד עומד כיום על כ־25,000 שקלים.
סקלת המחירים בכפר עשויה לסחרר, שכן ההפרשים מאוד גבוהים. אינו דומה מחירו של משק למחירו של בית בפני עצמו, שלא לומר דירה בשיכונים שלא הורחבה או שופצה מעולם.

מחירו של משק עשוי לנוע בין 11 ל־12 מיליון שקלים. מחירו של בית הוא כ־5 מיליון, ושל דירה נע בין 2.5 ל־3 מיליון.

מוסדות לימוד:

מוסדות הלימוד העיקריים בכפר חב"ד הם: תלמוד תורה; חיידר אידיש; חיידר חסידי; אור שמחה שמרבית תלמידיו הם מחוץ לכפר; בית רבקה צעירות (יסודי); בית רבקה על יסודי וסמינר; בית חיה מושקא. בכפר קיימים כלל המוסדות החב"דיים המפורסמים לבנים ולבנות, לגיל הזהב וכד'.

תנודות מחירים:

האזורים שחלה בהם עליית מחירים דרסטית הם דווקא האזורים ה'זולים' כמו השיכונים או הרביעיות. שם המחירים נושקים לתקרת המחיר ולא לקרקעיתו.

בכפר חב"ד נערכים להרחבת הכפר, כפי שתוכלו לקרוא בריאיון הבלעדי עם שר הבינוי והשיכון, הרב יצחק גולדקנופף, בגיליון זה.

לוד

אוכלוסייה:

כ־1,800 משפחות.

הרוב הגדול (קרוב ל־1,400 משפחות) מתגורר בשכונות חב"ד, נווה אורנים, שער העיר וברחובות הסמוכים. מאות משפחות מתגוררות בשכונת אפקה שמשתייכת לרמלה הסמוכה. למעלה ממאה משפחות מתגוררות בגני איילון היא שכונת אחיסמך הגדולה במזרח העיר וכמאה משפחות בשכונת גני אביב בצפון מערב העיר סמוך לכביש מספר 1.

מחיר ממוצע:

לרכישה: דירות ארבעה חדרים חדשות באחיסמך ובשער העיר יעלו בין 2 ל־2.2 מיליון שקלים. המחיר הולך ומאמיר ככל שמדובר בפרויקטים חדשים במסגרת התחדשות עירונית כגון נופי בן שמן והרובע הבין־לאומי, שם כבר נעים המחירים בין 2.5 ל־2.65 מיליון לדירת ארבעה חדרים.

דירות יד שנייה נמכרות בין 1.6 ל־2.1 מיליון. ההפרשים הגדולים נובעים ממאפיינים שונים; ממ"ד ישפיע על המחיר לטובה, כך גם מעלית, מחסן, מרפסת וחנייה.

להשכרה: את הבכורה נוטלת שכונת אחיסמך עם זינוק דרמטי של עשרות אחוזים במחירי השכירות. דירת שלושה חדרים תעלה 4,500 שקלים בחודש ומעלה. דירת ארבעה חדרים תעלה בין 5,000 ל־5,500 ומעלה. בשאר חלקי העיר המחירים תואמים את מחירי הרכישה. בשכונות הוותיקות המחיר נע בין 3,500 ל־4,800, ואילו בשכונות החדשות המחירים נעים בין 5,500 ל־6,000 שקלים.

תנודות מחירים:

לוד נמצאת בתנופת בנייה חסרת תקדים, וכך גם הקהילה החב"דית בעיר ששילשה את עצמה תוך חמש שנים. אך בעוד מחיריהן של דירות חדשות הולך ומאמיר, דווקא בדירות יד שנייה בשכונת חב"ד נרשמה בלימה. המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים בשכונה נע סביב 1.7 מיליון שקלים.

המתווכים בעיר מסבירים כי הרוכשים והשוכרים מעדיפים דירות עם ממ"ד ומרפסת בבניין שיש בו מעלית, גם אם משמעות הדבר היא שדמי השכירות גבוהים יותר.

מוסדות חינוך וקהילה:

בשונה משאר הריכוזים החב"דיים, הפיזור הגאוגרפי בלוד מחייב את הקהילות לבנות מוסדות נפרדים, כך שתמצאו בה שני בתי ספר לבנים ושני בתי ספר לבנות. הגדולים יותר שוכנים בשיכון חב"ד הוותיק, והקטנים והצעירים יותר באחיסמך שקהילתה מתהדרת בשני בתי כנסת על אף גילה הצעיר. בלוד תמצאו גם הרבה מאוד גני ילדים של חב"ד. באחיסמך לבדה ישנם שבעה גנים!

מספר בתי הכנסת, הקהילות ותתי הקהילות משתנה כל העת. נכון להיום אפשר לומר שבלוד ישנם לפחות חמישה עשר בתי כנסת חב"ד, ולא מן הנמנע שבזמן כתיבת שורות אלו יש מי שכבר יושב ומתכנן את בית הכנסת הבא…

בלוד שוכנת הישיבה הקטנה המרכזית בקרב ישיבות תומכי תמימים, ולמותר לציין את רשת שיעורי התורה לנשים ולגברים, את ארגוני החסד הרבים ובראשם מפעל החסד של 'ועד הקהל' וכמובן כל אותם ארגונים חב"דיים ידועים כמו 'נשי חב"ד', 'שפרה ופועה', 'הפנסאים' ועוד.

קריית מלאכי

אוכלוסייה:

כ־1,600 משפחות.

המספר הגדול הזה, כן ירבה וכן יפרוץ, מתגורר ברובו במספר שכונות בדרום־מערב העיר: נחלת הר חב"ד, כרמי הנדיב, המחנה, בן אהרון, נאות הכפר ווייצמן.

מחיר ממוצע:

לרכישה: סביב 1.5 מיליון שקלים.

לשכירות: בין 4,300 שקלים לדירות חדשות ל־3,300 שקלים לדירות ישנות.

תנודות מחירים:

⁠המחירים עולים בעיקר בשוק הדירות החדשות. אך גם בשוק המשני, במחירן של דירות יד שנייה, חלה עלייה מתמשכת במחירים, אם כי בקצב מתון יותר.

מוסדות לימוד וקהילה:

מעונות יום; גני ילדים; שני תלמודי תורה לבנים; בית ספר יסודי לבנות; בתי כנסת שמספרם גדל במהירות מסחררת; מקווה מפואר; ארגון 'שפרה ופועה' ושורה ארוכה של ארגוני חסד למכביר.

צפת

אוכלוסייה:

כ־1,000 משפחות.

ככלל, צפת מחולקת לשלושה רבעים שאף מאובחנים טיפוגרפית. הריכוז החב"די הגדול בבירת הגליל העליון מתגורר ברובו בשכונת כנען, מקריית חב"ד וצפונה לכיוון רמת רזים וקריית מנחם בגין. עם זאת, משפחות חב"דיות גרות גם בעיר העתיקה, גם בשכונות הדרום ואפילו בשכונת נוף כנרת, שכונת קצה מרוחקת.

מחיר ממוצע:

לרכישה: דירות ארבעה חדרים חדשות יעלו 1.7 מיליון שקלים. דירות ארבעה חדרים יד שנייה יעלו 1.3 מיליון שקלים.

להשכרה: בין 3,000 ל־4,000 שקלים בחודש.

תנודות מחירים:

צפת של אחרי המלחמה חווה סטגנציה. המחירים די קפואים, לא עולים ולא יורדים. אבל אין מי שמאמין שהמצב הזה יימשך עוד זמן רב. ההערכה היא שהמחירים צפויים לזנק ממש בקרוב.

מוסדות לימוד וקהילה:

מעונות לגיל הרך; גני ילדים; בית ספר יסודי לבנים ובית ספר יסודי לבנות; ארגוני נוער ומועדונים; שישה בתי כנסת לפחות; שלוש ישיבות לפחות ומכון טכנולוגי שהוא למעשה ישיבה, אפילו גדולה; שורה ארוכה של מפעלי חסד; גמ"חים; שיעורי תורה ופעילות חסידית סביב השעון.

ביתר עילית

אוכלוסייה:

כ־780 משפחות.

גם לפי ההערכות המצמצמות ביותר, כל תושב עשירי בביתר נמנה על עדת חסידי חב"ד שתופסים מקום של כבוד בעיר התורה והחסידות בהרי יהודה. הקהילה הזאת מפוזרת בין שלושת הרבעים שבעיר, גבעה A, גבעה B וגבעה C, והיא בעלת נוכחות ובולטות בכל אחד מהם.

מחיר ממוצע:

למכירה: מחיר דירת ארבעה חדרים נע בין 2 מיליון ל־2.7 שקלים. הפער בין המחירים נובע מהמיקום, וכן דירות חדשות יימכרו במחירים גבוהים יותר.

להשכרה: בשנה האחרונה מחירי השכירות זינקו לגבהים מסחררים. מחיר השכירות לדירת ארבעה חדרים נע בין 5,500 ל־6,000 שקלים.

בעקבות עליית המחירים הדרמטית אפשר למצוא באותו בניין ובאותה קומה שוכרים שמשלמים מחירים שונים לחלוטין זה מזה. שוכרים חדשים משלמים את המחירים המוגזמים, בעוד ששוכרים ותיקים שחתמו על חוזה לפני שנתיים, משלמים הרבה פחות. רבני העיר יצאו חוצץ נגד הפקעת המחירים בתקווה שהדבר יסייע למתן את העלייה החדה במחירי השכירות.

תנודות מחירים:

לפני מספר חודשים נרשמה 'עצירה' זמנית במחירי הדירות, זאת לאחר עליות בלתי פוסקות. דירה שנמכרה בתש"פ ב־1.1 מיליון שקלים, נמכרה שנה וחצי לאחר מכן, בשנת תשפ"ב, ב־2.5 מיליון שקלים!

בחודשים האחרונים הייתה בלימה קטנה, אך מאז המחירים שבו לעלות ולטפס. עם זאת, ישנם פערים של ממש בין האזורים הגאוגרפיים בעיר. בגבעה A עדיין אפשר יהיה למצוא דירה במחיר שפוי, כך גם בגבעה C החדשה שכבר מאוכלסת, אך עדיין סובלת מקשיי תחבורה, בעיות תשתית וכאבי גדילה. מאידך, המחירים בגבעה B אינם הגיוניים כלל.

מוסדות לימוד וקהילה:

בביתר בין שלושה־עשר לחמישה־עשר בתי כנסת חב"ד, תלוי את מי שואלים וכיצד מגדירים בית כנסת כזה. רובם ככולם פעילים בכל ימות השבוע. כמו בכל קהילה חב"דית, בביתר פעילים הארגונים 'נשי ובנות חב"ד'; 'שפרה ופועה'; 'עדי עד'; 'מיט א ברען' שפועל בקרב כל הקהילות החסידיות וגם בחב"ד; ספרייה חסידית ובה שיעורי חסידות למכביר; מעונות של כולל חב"ד; גני ילדים; שני חדרים (אוהלי מנחם ותפארת מנחם); ישיבה קטנה בתנופת פיתוח; שני בתי ספר יסודיים לבנות; שני בתי ספר על־תיכוניים לבנות; מתיבתא מותאמת לנערים שזקוקים לכך; מועדוני ילדים וילדות כמו 'הפנסאים' ו'בת מלך' ועוד.

אגב, סגן ראש העירייה נמנה על חסידי חב"ד ופועל במרץ לטובת הקהילות המקומיות. ועוד 'אגב' שעשוי להסביר את המחירים הגואים: מאז פתחו את המנהרה השנייה לירושלים ושינו את הסדרי התנועה בחיבור לכביש 60, התקצרה הנסיעה לירושלים לעשר דקות בלבד, והפכה את ביתר לשכונה ירושלמית. אולי זה מה שהשפיע על מחירי השכירות שזינקו, מי יודע.

אלעד

אוכלוסייה:

כ־180 משפחות.

חשוב לציין שלצד משפחות אנ"ש קיימת באלעד קהילה גדולה מאוד של כמה מאות משפחות מקורבים; כאלה שמתפללים בבתי הכנסת של חב"ד ורואים את עצמם חלק מהקהילה החב"דית, כאלה ששולחים את ילדיהם למוסדות החינוך החב"דיים, אך אינם חגורים באבנט ולבושים סירטוק. קהילת חב"ד באלעד, בדומה לקהילות חב"דיות בערים חרדיות, מתגוררת בכל חלקי העיר.

מחיר ממוצע:

באלעד קשה למצוא דירות חדשות. עתודות הקרקע של העיר כמעט אזלו, והבנייה המצומצמת נחטפת כמו אתרוגים לפני סוכות ולחמניות אחרי פסח. ועדיין יש הבדל בין דירות שנבנו באחרונה לדירות ותיקות.

למכירה: דירת ארבעה חדרים חדשה תעלה כ־3 מיליון שקלים. דירת ארבעה חדרים יד שנייה תעלה כ־2.5 מיליון שקלים. אפשר למצוא דירות מעטות גם ב־2 מיליון, וזאת בשל התנאים הטובים ששררו בשוק הנדל"ן המקומי בחורף של השנה שעברה.

להשכרה: המחיר נע בין 4,200 שקלים לדירת שלושה חדרים ל־5,500 לדירת ארבעה חדרים.

תנודות מחירים:

משום שמדובר בעיר שכמעט לא נותרו בה עתודות קרקע (עד שמשרד הפנים יכנס ועדת גבולות ויגדיל את שטח השיפוט שלה), המחירים נמצאים כל העת במגמת עלייה. באחרונה חלה עלייה נוספת במחירים והיא ציננה במעט את הביקושים, אך היה זה לזמן קצר מאוד.

מוסדות חינוך וקהילה:

ממעון ועד ישיבה קטנה. מעונות לפעוטות; גני ילדים; בית ספר לבנות; תלמוד תורה לבנים; ישיבה קטנה מהמוצלחות שבישיבות חב"ד בארץ; חמישה בתי כנסת חב"ד; מפעלי חסד דוגמת 'עזרת אחים'; שפרה ופועה; נשי ובנות חב"ד; 'אחי־עזר' שעוסק בביקור חולים; 'פנסאים' ופעילויות דומות לילדים. בקרוב, כך מקווים בקהילה, יוקם בבית חב"ד כולל לוי יצחק למבוגרים וקשישים שמחפשים ללמוד תורה.

חריש

אוכלוסייה:

כ־120 משפחות.

רוב משפחות אנ"ש מתגוררות בשכונת הפרחים ובשכונת בצוותא. עם כל גל אכלוס נרשמת עוד עלייה במספר המשפחות החב"דיות בעיר, מה שעתיד לגדול עוד ועוד בשנים הקרובות. עם פתיחת הכבישים החדשים והשלמת פרויקטים רבים בעיר החדשה, התקצר משך הנסיעה לעיר וממנה, והיא הפכה אבן שואבת לרבים שרואים בה הזדמנות לגור סמוך למרכז במחירים של פריפריה.

מחיר ממוצע:

למכירה: דירות שלושה חדרים יעלו כ־1.3 מיליון שקלים. דירות חמישה חדרים יעלו כ־1.6 מיליון שקלים.

להשכרה: קיימים פערי מחיר גדולים בין השכונות השונות, אך אפשר לומר שהמחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים נע סביב 3,500 שקלים בחודש.

תנודות מחירים:

אפשר להבחין בעליית מחירים מינורית בכל העיר. ההנחה היא שככל שיתקדם אכלוס השכונות החדשות, כך יעלו המחירים. הביקוש עולה ככל שיש יותר תושבים מרוצים. ישנן שכונות שכבר התבססו דיין, כך שהמחירים בהן מעלים את הממוצע העירוני.

מוסדות חינוך וקהילה:

גם בלי להרחיב אפשר ללמוד על מוסדות הקהילה בחריש באמצעות הצצה לתלמוד תורה חב"ד בחדרה הסמוכה. פעם, כשהקהילה בחריש רק החלה את דרכה, היה על ההורים לשלוח את ילדיהם למסגרות החינוך החב"דיות בחדרה. זה לא היה פשוט מבחינה תחבורתית טרם נפתחו דרכים חדשות. נכון להיות מתהדרת הקהילה החב"דית הצומחת בחריש בגני ילדים, בית ספר ומגוון גדול של מוסדות וארגונים חב"דיים קלאסיים.